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[东兰] 南宁买房那些事

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发表于 2020-1-7 06:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
现在在南宁买房已经成为从农村走出去的大学生和县城乡镇干部职工为了改善下一代的学习生活环境的首选。作为一个长期在南宁偶尔在其它省跑跑的人,接触了大量的信息,总结出几点给各位参考!


1,南宁买房要多少钱?
目前中等地段的房价大多在1.1-1.3万,平均就是1.2万的样子。80平左右的两房或者小三房总价在90-100万,按2成首付算就是20万左右,贷款8成30年就是月供4000多点。以一个农村大学生在南宁工作生活来说,条件不是很差的家庭,父母都能帮衬个十来万。自己工作几年都能存点钱。买个80平的房子不是什么问题,最大的问题是月供,南宁普通人的月收入是4000多。如果一个男女青年没有愿意和自己结婚的对象,买房就是痴人说梦,单身状态工资刚够月供,都扣完了还怎么生活。家庭条件稍微好点的,比如农村有产业的或者是干部职工家庭咬咬牙把积蓄拿出来或者再借亲戚一点还是能凑个三五十万的,这些家庭一般都会考虑100甚至130平以上的大房子了。


2,要买哪里的房子?
在南宁工作生活的人肯定知道自己要买哪里的房子,但很多在县城乡镇工作,只是把在南宁买房当成身份象征或为了改善未来子女的教育生活工作环境的人就很难选择,容易陷入各种误区。比如看到哪里高端大气上档次就买哪里,还有手头钱不够又想买大房子就买了很偏的地方,认为这里以后也会发展起来的。下面我从一个在南宁长期生活的人来解说买房要看哪些!


首先是地铁,南宁目前建了5条地铁线,无论是换乘或者是单线基本上能实现6元车费通达南宁各区的主要位置。地铁对降低普通人的生活成本是很有效的。按目前南宁绝大部分人开车上下班,1.5排量的车每月就需要1000-1500油费。如果选择坐地铁上下班,除非是极少数需要跑远的,大部分人都能实现每个月坐地铁200元车费,加上偶尔打个车,一个月也就300-500交通费。设想一下,如果你是一个月薪4000-4500的普通人,开车每个月要1500油费还没地铁方便,坐地铁加偶尔打个车每个月最多500,你会选择坐地铁还是自己开车?还有停车费也是一笔不小的开支,一般来说上班的地方都在繁华地段,停车场月租基本上在300-500,除此之外还有自己小区的停车费。以我所在小区为例,买了停车位的业主每月20管理费,没有车位的业主每月80,租户每月150,外来每月300,没有月租的按次收费每天20。


假设你买的不是地铁房,位置又不怎么好,离上班的繁华地段很远,坐公交根本不现实,开车上下班每月1500-2000油费,上班的地方和自家小区的停车费一个月算500。每个月交通开支就达到2000-2500元,实在是得不偿失,还不如当初买小点的地铁房或者咬咬牙买地铁房。还有就是买了这种地方的房子,以后想转手卖了或者是想租出去也很难有人接受,因为住这种房子就有每个月2000-2500的交通费开支。


其次是快速路,也就是常说的快环还有现在新建的清厢快速路,凤岭北路,那安快速路.....如果不能选地铁房,可以考虑靠近快速路出入口的楼盘,快速路没有地铁那么方便但也很方便,上了快速路就可以以时速80开,上下班开车都非常方便,一个月几百油费就够了,还有基本上能实现10-30分钟从家里到单位。快速路边的房子一般比地铁房稍微便宜一点,但又靠近地铁又靠近快速路的房子那就贵了去,一平米1.5万起步,一般都是1.5-1.8万。靠近快速路还有个优点是能直接以很快的速度开到高速路口,不用走市区堵车。缺点是噪音大,所有车都开80,特别是大车泥头车声音和坦克一样,噪音直接往上冲,很多快速路边上的房子如果不做隔音晚上是睡不着的。


快速路防堵车是很重要的,以前有一帮中年人在南宁搞同学聚会,订在市中心的酒店8点办开饭。几个人下午四点钟从东兰开车出发,原以为迟到一点而已或者是刚好到,结果8点的时候到达高速路口,从高速路口到市中心的酒店用了3个小时,深夜11点钟才到。


地铁房,快速路,主干道这三个条件已经满足了南宁70%以上的房子,除此之外也有一些离地铁,快速路,主干路不远的房子也有大把,加上这些基本上能满足 90%。


3,什么房子适合县城的人?


在大城市买房无非就是商圈,一个商圈就是这个区域的繁华地段,各种公司,机构都在这里,商圈周围都是住宅,住的人基本上都是这个商圈上班的人。目前南宁最热门的无非就是凤岭北和五象。


凤岭北对应的是南湖,东盟商务区,以前凤岭北没有发展起来的时候,很多在埌东上班的人上下班需要在埌东和西乡塘,江南,兴宁等区域来回,辛苦不必说,交通成本也很大。几年前提出埌东收费站拆除,埌东站外迁的时候,凤岭北的建设就开始了。一开始是想把埌东站搬迁到五合一带,也就是五合大学城还有三岸服务区那边。后来随着南宁东站的建设,决定在南宁东站旁边建设凤岭客运站来承接埌东站的客运业务,凤岭北就在南宁东站旁边,又有凤岭客运站,加上离东盟商务区也不远。迅速成为热门地段,房价大多在1.5万左右。很多小区入住非常快,我天天路过那边发现去年还是荒郊野岭现在每天晚上亮灯的房子和市中心差不了多少,说明很多在埌东,东盟商务区上班的人已经去那边买房入住了。


五象的住宅楼对应的是五象总部基地,原本是配套五象商务区建设的,但因为前几年房价低得可怜,大量的乡镇县城干部都跑去买,被戏称为“乡下干部的后花园”。五象的争议一直很大,有的人把它吹上天,有的人把它贬得一文不值。但从我的观察来看,乡下干部的后花园是名副其实,即使是现在也是周末才有人住,周一到周五和鬼城差不多。以广西目前的经济水平短期之内很难做到让五象火起来,即使是东盟商务区的写字楼空置率也达到50%左右,是全国大中型城市里空置率最高的,足以说明广西经济的尴尬局面。还有五象的住宅楼原本是配套五象总部基地的,目的是为了给在五象上班的人购买入住,现在却成了乡下干部的后花园。


乡下干部喜欢买五象的房子我认为有几点。


一,不急于入住。可以说五象火起来还需要10年,乡下干部的孩子还小,到上初中高中估计也要七八年,到五象发展起来再去读书刚好。


二,规划好。南宁虽然没有得到国家级新区,但五象的规划水平是按国家级新区的标准的。乡下干部又不在南宁上班,管他什么交通方便上班方便,只要这里规划好,看上去好,心情舒服就好。


三,房价低。很多乡下干部说是买五象的房子,实际上是买龙岗片区的,那里因为靠近仙葫和城市边缘地带,房价不高,基本上都是1万出头,有快速路,高速路,地铁,万达茂,离东盟商务区,埌东站,凤岭客运站,南宁东站也不是很远,这样的条件就算放在西乡塘也要1.5万了,但在龙岗才1万多点点。如果五象能发展起来肯定火爆,就算发展不起来,依靠东盟商务区,埌东站,风陵客运站,南宁东站也不会差到哪里去,并不是人人都能买得起凤岭北的房子。


综合来说我认为,有钱就买凤岭北的,发展得好是板上钉钉的事。如果急着入住,钱又不多,可以考虑其它去的地铁房或者快速路边的房子,因为子女的读书和工作都需要一个已经发展成熟的地段。不急着入住,钱又不多,又想赌一把的可以买五象的,可以说已经在南宁工作生活的人很少会考虑五象的房子,我同学是这么说的,在五象想吃一碗粉都没有卖,晚上吃宵夜都要开车十几公里才找到吃的。以前入驻五象的一些商家完全是靠补贴维持,后来补贴到期,这些商家大部分都撤离五象。


4,买房一定要考虑以后能卖得出去。


在大都市工作的人,如果公司的情况不好或者自己有了更好的平台肯定会跳槽,跳槽带来的就是工作地点的变化,除此之外还有公司的办公地点变化也会涉及到这些,肯定会搬家把房子卖了,在工作地点附近买房子入住,还有孩子升学到别的地段读书也要搬家。这些在城市里都是很正常的事情,但在不了解城市生活概念的人的思维是没有考虑到这些的。就像我开头所说的位置偏的房子租金便宜,房价也便宜,但带来的是上下班每个月需要2000-2500的交通开支,如果要卖也很难卖出去,租更加不用说了。很多人都是全家供一套房子,如果因为升学和工作调动是要把现有的房子卖了才有钱再买,因此买房一定要把能不能卖出去或者租出去考虑进去,特别是那些不在南宁工作生活的县城乡下干部一定要实地调查,多咨询在南宁工作的年轻人的工作和生活方式,不能觉得我家里有钱,看哪里漂亮就买。现实中的确有不少这样的,买房都是跟风,比如同事,朋友,亲戚在南宁那里买了,也想一起买以后做个伴,怕到南宁没有熟人交流寂寞,这些想法是很不可思议的,因为既然在南宁买房,就要在这里生活工作,因为工作生活肯定会接触新的交际圈,买房首先是为了工作生活便利而不是谁谁谁在哪里买了我也要去那里一起做个伴,还有一些被房地产商的宣传冲昏头脑的就乱买


5,什么房子不能买?


在我看来有三种,分别是违建房,三产房,LOFT复式公寓。


首先说违建房,南宁的违建房购买主力是河池的小干部和玉林做小生意的农民,这是做房产销售的朋友和我讲的。玉林有个特点是人口多必须外出闯荡,在城市买房就是成功的标志可以在村里吹牛逼光宗耀祖了。而且玉林有个特点是小老板多,胆子大。比如南宁哪个村民家里房子旧了或者有地皮没有钱起房子,玉林老板就找来了。和村民签个没有法律效力的合同和村民“买下地皮”然后建一栋十几层的楼房,然后就按每平米2000多卖给老乡,或老乡一起集资建房每人一层或者每人一套。还有胆子更大的直接找村民买一块菜地就搞了。河池的特点是迷信关系,比如一个小干部买了违建房或者是认识搞违建房的老板就觉得自己有关系,特别是五六年前正规商品房才五六千的时候,那些小干部就买那些2000左右的违建房,还嘲笑别人没有关系不认识人所以买不到。如果人家质疑,他还会说建房的老板有关系能搞定一切,如果老板没有关系他敢做吗。


这几年南宁的违建房已经拆得差不多了。


再说三产房,三产房的意思就是村民用集体土地来搞第三产业的房子。在经济发展好的地方,这种方式给村民和集体带来了巨大的经济效益,土地用于建设宾馆,酒店,工厂,商场,超市,写字楼,公寓,菜市场........这是合法的。南宁很多城中村也是这么搞的,但南宁毕竟不是发达地区,除了地段好的村子,其它的村都很一般,想搞第三产业致富很难。于是开发商就抓住这个空子,搞三产房,意思就是和村民租下集体土地,以搞第三产业用房的名义去搞住宅楼和小区并对外出售。


按相关法律要求,集体土地承包不能超过20年,而且三产房不能对外出售,也没有产权证,所有权属于村民集体。所以买三产房实际上得到的是一份几十年的租房合同。比如开发商宣称产权60年,实际上是和村集体签了三份20年的土地租赁合同,购房者买房实际上签的是三份20年的租房合同。这还是开发商有良心的情况。有的开发商心黑,和村民集体签的是20年却宣称60年,20年后村民要收回土地和房子的时候购房者一点办法都没有。还有一个风险是如果未来有新的规划要拆除房子,购房者是得不到赔偿的,因为所有权是村民集体的,赔偿也是赔给村民集体。还有更心黑的开发商只是搞个围挡,搞挖掘机去挖点做样子就和购房者说集资建房,购房者交钱之后开发商直接跑路。


在我看来三产房可以买,实际上是租。但风险真的很大,南宁已经有三产房被拆除,购房者欲哭无泪。还有就是三产房没有产权,也不能落户,子女也不能读书,就算买来能正常住也没有意义。据我所知南宁的三产房销售人员只要卖出一套马上注销手机号码换号,如果卖出多套的直接换公司上班,怕被人家找上门来打。


如何区分三产房其实很简单,那些在路边举牌,晚上在城中村贴广告叫卖3000-4000元一平的,还有4000-5000公园房,地铁房的基本上是三产房,在我看来是三产房已经不错了,如果是违建房更加糟糕。现在南宁正规的房子,地段差的基本上在8000-10000,地段中等的基本上在1.1-1.3万,地段好的1.5万左右。如果真的有3000-5000的正规房子还用在路边叫卖,恐怕消息一出来不到一小时直接卖光。现在三产房的销售人员在南宁已经是过街老鼠人人喊打,他们就开始跑回老家的县城乡镇举牌骗人了。


最后说LOFT公寓,也叫做QQ复式,复式公寓。


复式公寓在沿海发达地区非常流行,它有个特点是层高5.09米,里面分为2层,50-60平就能做到三房一厅甚至两厅,40平就能做到两房一厅,还有25-30的一房一厅的。复式公寓属于商用,可以注册公司,在沿海发达地区被不少小公司和自由职业者购买,比如搞一个摄影工作室,小公司,广告设计公司,直接可以用自己的房子到工商局注册,能住人,能做饭,能办公,创业者的首选,因为小公司和自由职业者一般不需要太大的办公环境也租不起商铺和写字楼,再加上复式公寓价格便宜又是商用性质,买的人很多。


但南宁毕竟不是发达地区,复式公寓在我看来并不适合。首先它是商业楼而不是住宅楼,产权只有50年。其次是商业楼不能落户,意味着子女的教育没有保障。发达地区一套住宅动不动上千万,复式公寓价格便宜面积又小可能三四百万就能买了。私立学校也可以给子女提供不亚于公立学校的教育资源,能住人能办公也没有后顾之忧。最要命的是复式公寓的电费和物业费全是商用标准,全国都是一样的。维持一个家庭正常用电,住宅每度4毛左右,一个月也就300的样子,而按商用标准每个月就要1100-1200电费。商用的物业,公摊,电梯50平估计要200了,水费再低每个月也要几十。


现在南宁中等地段住宅1.2万左右,复式公寓8000-9000,买一套三房的复式公寓虽然只要50万左右,但每个月的电费物业费水费加起来要1500,这还让不让人活了。1500元在沿海发达地区的自由职业者和创业者眼里连逛街都不够,但在南宁就是普通人工资的三分之一甚至五分之二。虽然开发商宣称复式公寓都是繁华地段或者大学旁边,肯定有很多创业者和小公司来求租,自己也可以拿来注册公司,但以广西,南宁的经济环境哪有那么多公司和自由职业者。拿来自住不划算,不能落户,子女不能读书,不要指望买复式公寓来解决房子问题更不要说投资了。






结语:随着广西继续推进强首府战略,以后会有越来越多的人从乡村,县城迁徙到南宁工作生活,买房是必须的。虽然一些乡镇县城干部职工有能力在南宁买房为后代创造更好的教育和生活环境,但毕竟平时的工作生活和城市脱离,不能理解到城市生活的各种细节,在买房的时候比较盲目,盲从,不做调查或不能从城市生活的细节去调查就扎堆购买或急于购买,和子女造成意见冲突或给未来子女工作生活造成不便。还有一些农村子弟在南宁已经工作多年,家庭条件也过得去完全可以集全家之力在南宁安家落户但因父母不能理解子女想法,随着时间推移和房价上涨原本有能力买房变成连首付都凑不齐,白白浪费子女在南宁几年奋斗打下的人脉和资源,不得不去广东讨生活或回老家工作。作为一个在南宁工作生活的年轻人,自己是过来人,也看过身边的熟人在南宁买房的各种经历和教训。特抽空编辑此贴供网民参考!

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 楼主| 发表于 2020-1-7 06:55 | 显示全部楼层
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psb (6).jpg

以上是我去年拍的,南宁某个违建项目被拆的图片。买房的一分钱都没得补偿!


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发表于 2020-1-7 15:51 | 显示全部楼层
好帖!分析的很对

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发表于 2020-1-9 13:36 | 显示全部楼层
好文要在南宁买房的好好读一下益处多多

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发表于 2020-1-9 16:26 | 显示全部楼层
好文多多益善

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发表于 2020-1-9 16:34 | 显示全部楼层
好帖好文,读来收益多多,买房前必读。

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发表于 2020-1-10 15:01 | 显示全部楼层
就楼主能够码字到6000字,内容条理清楚,思路清晰,朴实真心实意的内容。就值得大大点赞。我们这个群想楼主这样的热心人越来越少了。谢谢楼主的信息。让大家都收益。非常感谢。

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发表于 2020-1-11 22:01 | 显示全部楼层
我连县城房都买不起,更不敢想市里和省里的!读书多害父母劳累死的快!以前供读书,还要供结婚还有供房带小孩!!!!!!

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发表于 2020-1-12 13:25 | 显示全部楼层
买房也要看需要,我孩子在南宁工作,自然要在那里买房,至于楼盘选哪个位置,要看她工作的地方和自己的经济能力,以河池人的出行方便来讲,西乡塘区这边安吉一带也是可以的。不一定去蹭热点。
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